Store endringer ved salg og kjøp av bolig fra nyttår – slik påvirker de nye reglene deg

Fra 1. januar 2022 trer nye bestemmelser i avhendingsloven i kraft. Stian Schie, advokat og partner i EIE advokat, er positiv til den nye tilstandsrapporten, men tror det vil øke antall konflikter på kort sikt.

I dag selges de fleste brukte boliger med en såkalt «som den er»- klausul. En slik klausul innebærer at selger i stor grad fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler ved boligen. Fra 1. januar 2022 trer nye bestemmelser i avhendingsloven i kraft, og disse innebærer blant annet at en slik alminnelig ansvarsfraskrivelse fra selger ikke lenger vil være gyldig. Selger kan altså ikke lenger innta en standardisert ansvarsfraskrivelse, og henvise til denne dersom det avdekkes en feil ved eiendommen.

Den nye avhendingsloven vil også inneholde andre forandringer. Forhold som selger tidligere kunne bli stilt til ansvar for, må etter den nye loven dekkes av kjøper dersom kostnaden ved mangelen ikke overstiger 10 000 kroner.

Stian Schie

Advokat og partner i EIE advokat

I EIE verdsetter de faglig dyktighet, personlig engasjement og rask responstid. De kaller det premium rådgivning. Les mer her.

Positiv til ny tilstandsrapport

Advokat og partner i EIE advokat, Stian Schie, er spesialist på eiendomsrett. Han er positiv til den nye tilstandsrapporten, og synes det er bra at det blir konkretisert hva som kan aksepteres av arealavvik. Her går den nye forskriften ut på at et eventuelt arealavvik må overstige to prosent og være på minst én kvadratmeter for at man kan kreve prisreduksjon/erstatning.

– Frem til nå har det vært opp til domstolene og rettspraksis å avgjøre hvor grensen for dette går. At man innfører en form for egenandel på 10 000 for feil og mangler før man kan kreve kompensasjon, er jeg derimot mer skeptisk til. Finner man et avvik som koster for eksempel 9000 kroner å fikse og som er egnet til å utgjøre en rettslig mangel, så får man ikke prisavslag. Finner man derimot ytterligere et avvik, så har man allerede dekket inn 9000 kroner av egenandelen. Jeg tror enkelte kan bli fristet til å lete etter flere feil for å komme over 10 000-kronersgrensen, noe som vil kunne skape flere konflikter – og ikke færre, sier Schie.

Hos EIE advokat kan du enkelt og raskt booke et møte med en av våre advokater – akkurat når det passer for deg. Les mer her!

Mer ansvar for selger, men også for kjøper

Schie tror vi vil se en økning i antall konflikter i starten med den nye loven. Hvert fall frem til domstolene har gjort sine vurderinger og det juridiske landskapet er blitt kartlagt. Han har også troen på at vi vil se en annen trend frem til de nye bestemmelsene trer i kraft.

– Har man en eiendom med feil og mangler som man vurderer å selge, så vil garantert de mest spekulative gjøre det i god tid før forbudet mot å selge «som den er» trer i kraft.

Han mener at argumentet som brukes, er at det vil hvile et mye større ansvar på selgeren etter at den nye loven kommer. Selv er han ikke enig i at alt ansvar nå skyves over på selger.

– Det er ikke til å komme bort fra at selgers opplysningsplikt er blitt større. Men samtidig er også kjøpers undersøkelsesplikt blitt forsterket. Står det i tilstandsrapporten at våtrommet må utbedres, eller at det er fuktinntrengning i grunnmuren, så nytter det ikke å komme med krav i etterkant. Det som kommer frem i tilstandsrapporten, forventes det at kjøperen setter seg inn i, sier Schie.

Schie oppfordrer alle boligkjøpere til å bruke den tiden som er nødvendig for å sette seg inn i all tilgjengelig dokumentasjon.

– Man skal tross alt gjøre en av sitt livs største investeringer, og da er det helt avgjørende å vite hva slags beskaffenhet boligen har, konkluderer han.

Tekst: Eie Advokat