I takstmannens tilstandsrapport finner man tilstandsgradene TG1, TG2 og TG3, men hva betyr de egentlig? Og når burde varsellampene begynne å lyse for alvor?
Når man kjøper seg bolig, er tilstandsrapporten et dokument man burde lese grundig. Rapporten er skrevet av en takstmann som har gjort en teknisk vurdering av boligen. Tilstandsrapporten gir deg informasjon angående blant annet hvilken tilstand viktige rom som bad og kjøkken er i. Selve rapporten er utformet etter Norsk Standard 3600 (NS 3600), og skal inneholde informasjon om følgende:
- Byggteknisk tilstand
- VVS-tekniske anlegg
- Elektriske anlegg (forenklet analyse)
- Branntekniske forhold (forenklet analyse)
- Vurdering av geologiske forhold (vurdering av dokumentasjon med tanke på skred og flom)
- Vurdering av radon (vurdering av dokumentasjon, men ikke utførelse av målinger)
- Gjennomgang av egenerklæringsskjema fra eier
- Gjennomgang av framlagt dokumentasjon
- Måling av areal
- Vurdering av P-ROM når det gjelder rømningsvei og lysflate
De ulike kategoriene får en karakter som skal antyde hvor god tilstand bygningsdelen er i, kalt en tilstandsgrad.
De ulike gradene tilsvarer:
- TG0 – Ingen avvik
- TG1 – Mindre eller moderate avvik
- TG2 – Vesentlige avvik
- TG3 – Store eller alvorlige avvik
Folk flest skulle nok gjerne hatt en bolig hvor alle rom og anlegg får TG0, men denne graden er imidlertid mer uvanlig i brukte boliger. TG0 tilsvarer noe som ikke viser tegn til slitasje, og som fremstår som, eller er, helt nytt. Det er derfor mest vanlig å finne TG1, TG2 og TG3 i tilstandsrapporter.
TG1 blir gitt der det potensielt er normal, mindre slitasje, men elementet eller rommet er i god stand, og uten behov for utbedring på en god stund. TG2 tilsvarer at byggverket eller delen er betydelig nedslitt, og at det vil være behov for reparasjon eller utbedring innen noen få år. Kjøper man en bolig med TG2, burde man påregne renoveringskostnader. TG3 burde man merke seg ettersom dette betyr større avvik det nærmest er behov for umiddelbar utbedring.
Hvilket rom eller element det er som får hvilken grad, er også viktig. Det er for eksempel å foretrekke å kjøpe bolig som har TG2 på kjøkkenet enn en som har TG2 på badet. Dette er fordi bad er betraktelig dyrere å renovere enn kjøkken.
Viktig med kontekst
Det er viktig å være kjent med de ulike gradene, og å vite når TG3 er katastrofalt. Det er ikke alltid så lett å finne boliger med gjennomgående TG0 og TG1, med unntak av nybygg. TG2 er ikke uvanlig, og TG3 forekommer også. Merk for øvrig at TG3 sier kun at det er stort avvik tilstede og at rommet eller elementet ikke oppfyller sin funksjon tilstrekkelig – den sier lite om hva mangelen vil koste å utbedre, eller presist hvilke følger den vil ha. TG3 er den verste tilstandsgraden, men noen ganger er den ikke så ille.
I tilstandsrapporten vil det stå en forklaring på hvorfor de ulike elementene fikk den tilstandsgraden de fikk – dette er minst like viktig å lese. Som med alt annet her i verden, er det nødvendig å gjøre seg kjent med kontekst for å få en helhetlig forståelse. Glem heller ikke å lese oppsummeringen – her vil de viktigste funnene bli lagt frem.