Det er spennende tider i boligmarkedet. I bruktboligmarkedet har det gått fra selgers marked i vår til kjøpers marked i høst. Salget av nye boliger er på det laveste nivået siden bankkrisen fra 1988-92. Leiemarkedet er i motsatt ende av skalaen og opplever historisk sterk prisvekst. Hvordan kan det ha seg at det har blitt slik?
Til tross for at Norges bank begynte å sette opp styringsrenten i september 2021 og renten har nådd det høyeste nivået på mange år tok det lag tid før renten begynte å presse boligprisene nedover. Årsaken har vært en sterk norsk økonomi og et godt arbeidsmarked. Til slutt har renten imidlertid svekket kjøpekraften i husholdningene så mye at det påvirker boligprisene og -etterspørselen.
Boligprisene har likevel steget mye siden starten av pandemien og det kan være sunt at de synker litt. Terskelen for å komme inn på boligmarkedet kan ellers bli for høy for mange.
Lite salg av nye boliger
Salget av nye boliger er på det laveste nivået siden bankkrisen fra 1988-92. Det har flere årsaker. For det første har byggekostnadene steget rundt 20 prosent siden starten av pandemien. Et hus som kostet 4 millioner å bygge i mars 2020 koster nå 5 millioner. For det andre har renten svekket kjøpekraften til boligkjøperne og for det tredje avventer mange kjøp inntil Norges Bank signaliserer at renten ikke skal stige mer.
I leiemarkedet er det en helt annen situasjon. Eiendom Norges utleieboligprisstatistikk viser historisk sterk vekst i leieprisene. Siste år har de steget nesten 10 prosent i de fire største byene. Årsaken er todelt. For det første er det stor etterspørsel etter leieboliger. For det andre har utleiernes kostnader steget mye på grunn av økt rente, høyere formuesskatt og inflasjon.
Til tross for høyere leiepriser har utleie blitt mindre lønnsomt og en del utleiere velger å slutte med det. I tillegg er det liten tilførsel av nye utleieboliger i flere av storbyene fordi det ikke er lønnsomt å kjøpe for utleie lengre. I Oslo er det svært ulønnsomt. Enten må leieprisene opp, eller så med boligprisene og renten ned.
Bruktboligmarkedet er stabilt fra år til år
I bruktboligmarkedet er kjøp og salg av bolig i stor grad drevet av behov. Folk selger boligen sin fordi de skiller seg, kjøper ny fordi de trenger mer plass etter å ha fått barn eller ønsker en mer lettstelt bolig når de blir eldre. Dette fører til at antall boliger som selges pleier å være ganske stabilt fra år til år.
Prisene påvirkes imidlertid av kjøpekraften og hvor mange boliger som er tilgjengelig der folk ønsker å bo. Siden økt rente svekker kjøpekraften vil boligprisene sannsynligvis gå noe ned frem til renten slutter å stige. Deretter vil de flate ut.
På sikt kan det lave salget av nye boliger føre til ekstra prisvekst. Det tar imidlertid noe tid. Når en bolig i et nyboligprosjekt ikke blir solgt, blir den heller ikke bygget og om to til tre år vil den heller ikke stå ferdig.
I en periode som nå med stor befolkningsvekst kan det føre til at det blir for få boliger i enkelte områder. Da blir det større konkurransen om de boligene som finnes og ekstra prisvekst. Dette så vi veldig tydelig i Oslo i 2016, da boligprisene steg over 23 prosent som en følge av kombinasjonen av for få boliger og at renten ble satt ned med ett prosentpoeng.
I boligmarkedet henger alt nemlig sammen med alt.
Av Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge.